Gentrification: pourquoi est-ce un problème?

L'embourgeoisement est le processus par lequel des personnes et des entreprises plus aisées s'installent dans des quartiers historiquement moins riches. Alors que certains professionnels de l'urbanisme affirment que les effets de la gentrification sont purement bénéfiques, d'autres soutiennent que cela entraîne souvent des conséquences sociales néfastes, telles que le déplacement racial et perte de diversité culturelle.

Points clés à retenir: qu'est-ce que la gentrification?

  • La gentrification est un terme utilisé pour décrire l'arrivée de résidents plus aisés dans un quartier, avec une augmentation connexe des loyers et de la valeur des propriétés, et des changements dans le caractère du quartier et la culture.
  • Le processus de gentrification est souvent blâmé pour le déplacement de résidents pauvres par de riches nouveaux arrivants.
  • La gentrification a été la source de conflits douloureux sur le plan racial et économique dans de nombreuses villes américaines.

Définition, causes et problèmes

Bien qu'il n'y ait pas de définition universellement acceptée du terme, la gentrification est généralement considérée comme le processus par lequel traditionnellement, les quartiers à faible revenu sont transformés - pour le meilleur ou pour le pire - par un afflux de résidents à revenu plus élevé et plus rentables entreprises.

La plupart des chercheurs soulignent deux causes socio-économiques interdépendantes de la gentrification. Le premier d'entre eux, l'offre et la demande, consiste en démographique et les facteurs économiques qui incitent les résidents à revenu élevé à s'installer dans les quartiers à faible revenu. La deuxième cause, les politiques publiques, décrit les règles et les programmes conçus par les décideurs urbains pour encourager la gentrification comme moyen de réaliser des initiatives de «renouvellement urbain».

L'offre et la demande

La théorie de la gentrification du côté de l'offre repose sur l'hypothèse que divers facteurs tels que la criminalité, la pauvreté et le manque général d'entretien prix du logement en centre-ville au point où les étrangers aisés trouvent avantageux de l'acheter et de le rénover ou de le convertir en valeur plus élevée les usages. Une abondance de maisons à bas prix, associée à un accès pratique aux emplois et aux services dans le centre-ville, fait de plus en plus de quartiers du centre-ville plus souhaitable que les banlieues pour les personnes qui sont plus en mesure financièrement de convertir un logement du centre-ville en un logement locatif plus cher ou une unifamiliale maisons.

Les données démographiques ont montré que les personnes jeunes, riches et sans enfants sont de plus en plus attirées par les quartiers centrifiants des centres-villes. Les spécialistes des sciences sociales ont deux théories pour ce changement culturel. À la recherche de plus de temps libre, les jeunes travailleurs aisés s'installent de plus en plus dans les villes centrales à proximité de leur emploi. Les emplois manufacturiers des cols bleus qui ont quitté les villes centrales au cours des années 1960 ont été remplacés par des emplois dans les centres de services financiers et de haute technologie. Comme il s'agit généralement d'emplois de col blanc bien rémunérés, les quartiers plus proches du centre-ville attirer les personnes aisées à la recherche de trajets plus courts et des prix de l'immobilier plus bas constatés avec le vieillissement quartiers.

Deuxièmement, la gentrification est motivée par un changement d'attitudes et de préférences culturelles. Les sociologues suggèrent que la demande croissante de logements dans le centre-ville est en partie le résultat d'une augmentation des attitudes anti-banlieues. De nombreuses personnes riches préfèrent maintenant le «charme» et le «caractère» intrinsèques des vieilles maisons et aiment passer leur temps libre - et leur argent - à les restaurer.

À mesure que les maisons plus anciennes sont restaurées, le caractère général du quartier s'améliore et de plus en plus de commerces de détail s'ouvrent pour desservir le nombre croissant de nouveaux résidents.

Facteurs de politique gouvernementale

La démographie et les facteurs du marché du logement suffisent rarement à eux seuls à déclencher et à maintenir une gentrification généralisée. Les politiques du gouvernement local qui incitent les personnes aisées à acheter et à améliorer des maisons plus anciennes dans les quartiers à faible revenu sont également importantes. Par exemple, les politiques qui offrent des allégements fiscaux pour la préservation historique ou des améliorations environnementales encouragent la gentrification. De même, les programmes fédéraux destinés à réduire les taux des prêts hypothécaires dans les «zones traditionnellement mal desservies» rendent l'achat de maisons dans les quartiers embourgeoisés plus attrayant. Enfin, les programmes fédéraux de réhabilitation des logements sociaux qui encouragent le remplacement des projets de logements sociaux par des logements moins denses, des logements unifamiliaux plus diversifiés en termes de revenus ont encouragé la gentrification dans les quartiers autrefois minés par la détérioration des logement.

Si de nombreux aspects de la gentrification sont positifs, le processus a provoqué des conflits raciaux et économiques dans de nombreuses villes américaines. Les résultats de l'embourgeoisement profitent souvent de manière disproportionnée aux nouveaux acheteurs, laissant les résidents d'origine dépréciés économiquement et culturellement.

Déplacement racial: ségrégation de facto

Originaire de Londres au début des années 1960, le terme gentrification a été utilisé pour décrire l'afflux d'une nouvelle «noblesse» de riches dans les quartiers à faible revenu. En 2001, par exemple, un rapport du Brookings Institute définissait la gentrification comme «… le processus par lequel les revenus plus élevés les ménages déplacent les résidents à faible revenu d'un quartier, modifiant ainsi le caractère essentiel quartier."

Encore plus récemment, le terme est appliqué négativement pour décrire des exemples de «rénovation urbaine» dans laquelle les nouveaux résidents riches - généralement blancs - sont récompensés pour «améliorer» un ancien au détriment des résidents à faible revenu - généralement des personnes de couleur - qui sont chassés par la flambée des loyers et l'évolution des caractéristiques économiques et sociales de la quartier.

Deux formes de déplacement racial résidentiel sont le plus souvent observées. Le déplacement direct se produit lorsque l'effet de la gentrification empêche les résidents actuels de payer des frais de logement croissants ou lorsque les résidents sont chassés par des mesures gouvernementales comme la vente forcée par domaine éminent pour faire place à de nouveaux développements à plus forte valeur ajoutée. Certains logements existants peuvent également devenir inhabitables car les propriétaires cessent de les entretenir en attendant le meilleur moment pour les vendre en vue de leur réaménagement.

Le déplacement racial résidentiel indirect se produit lorsque des logements plus anciens quittés par des résidents à faible revenu ne peuvent pas être payés par d'autres personnes à faible revenu. Des déplacements indirects peuvent également se produire en raison d'actions gouvernementales, telles que les lois de zonage discriminatoires «d'exclusion» qui interdisent le développement résidentiel à faible revenu.

Le déplacement racial résidentiel résultant de la gentrification est souvent considéré comme une forme de ségrégation de fait, ou la séparation de groupes de personnes causée par des circonstances plutôt que par la loi, comme la Lois Jim Crow promulguée pour maintenir la ségrégation raciale dans le sud des États-Unis pendant l'après-guerre civile L'ère de la reconstruction.

Perte de logements abordables

Le manque de logements abordables, longtemps un problème aux États-Unis, est encore aggravé par les effets de la gentrification. Selon un rapport de 2018 du Joint Center for Housing Studies de l'Université Harvard, près d'un ménage américain sur trois consacrent plus de 30% de leurs revenus au logement, une dizaine de millions de ménages consacrant plus de 50% de leurs revenus au logement frais.

Les visiteurs lisent une rangée de panneaux d'agent immobilier à l'extérieur d'un immeuble récemment rénové.
Les visiteurs lisent une rangée de panneaux d'agent immobilier à l'extérieur d'un immeuble récemment rénové.iStock / Getty Images Plus

Dans le cadre du processus de gentrification, les anciens logements unifamiliaux abordables sont soit améliorés par les nouveaux résidents, soit remplacés par des projets d'appartements à loyer élevé. D'autres aspects de la gentrification, tels que la taille minimale des terrains et des maisons imposées par le gouvernement et les lois de zonage interdisant les appartements réduisent également le nombre de logements abordables disponibles.

Pour les urbanistes, le logement abordable est non seulement difficile à créer, mais il est également difficile à préserver. Dans l'espoir souvent d'encourager la gentrification, les gouvernements locaux laissent parfois expirer les subventions et autres incitations à la construction de logements abordables. Une fois qu'ils expirent, les propriétaires sont libres de convertir leurs logements abordables en logements plus chers au prix du marché. Sur une note positive, de nombreuses villes exigent maintenant que les promoteurs construisent un pourcentage déterminé d'unités de logement abordable avec leurs unités au taux du marché.

Perte de diversité culturelle

L'embourgeoisement de la région autrefois largement hispanique d'East Austin, au Texas.
L'embourgeoisement de la région autrefois largement hispanique d'East Austin, au Texas.Larry D. Moore / Wikimedia Commons / Domaine public

Souvent un sous-produit du déplacement racial, le déplacement culturel se produit progressivement à mesure que le départ de résidents de longue date modifie le caractère social du quartier embourgeoisé. À mesure que les anciens monuments du quartier tels que les églises historiquement noires se ferment, le quartier perd son histoire et ses résidents de longue date perdent leur sentiment d'appartenance et d'inclusion. Alors que les magasins et les services répondent de plus en plus aux besoins et aux caractéristiques des nouveaux résidents, les résidents de longue date ont souvent l'impression d'avoir été déplacés bien qu'ils vivent toujours dans le quartier.

Perte d'influence politique

Alors que la population d'origine à faible revenu est remplacée par des résidents à revenu élevé et moyen, la structure du pouvoir politique du quartier embourgeoisé peut également changer. Les nouveaux dirigeants locaux commencent à ignorer les besoins des résidents de longue date restants. Alors que les résidents de longue date sentent leur influence politique s'évaporer, ils se retirent davantage de la participation du public et deviennent plus susceptibles de quitter physiquement le quartier.

Exemples

Alors que la gentrification se produit dans les villes des États-Unis, peut-être la plus des exemples de la façon dont ses effets peuvent être un «problème» peuvent être vus à Washington, D.C., et en Californie Région de la baie.

Washington DC.

Pendant des décennies, de nombreux Noirs américains ont affectueusement appelé Washington, D.C., la «ville du chocolat» parce que la population de la ville était majoritairement afro-américaine. Cependant, les données du recensement américain montrent que les résidents noirs de la ville ont chuté de 71% de la ville à seulement 48% entre 1970 et 2015, tandis que la population blanche a augmenté de 25% au cours de la même période. Plus de 20 000 résidents noirs ont été déplacés de 2000 à 2013, alors que Washington a connu le taux de gentrification le plus élevé d'Amérique.

Parmi les résidents noirs qui sont restés, 23%, près de 1 sur 4 vivent en dessous de la limite de propriété aujourd'hui. En comparaison, seuls 3% des résidents blancs de Washington vivent dans la pauvreté - le taux de pauvreté blanc le plus bas du pays. Pendant ce temps, l'accession à la propriété et le nombre de logements locatifs abordables disponibles pour les résidents de longue date de Washington continuent de diminuer.

Région de la baie de Californie

Dans la région de la baie de Californie - les villes de San Francisco, Oakland et San Jose - le remplacement rapide des anciens cols bleus les industries et les emplois dans les entreprises de technologie, de services médicaux et financiers ont largement remplacé les entreprises préexistantes. résidents. Au fur et à mesure que la gentrification progressait, les coûts du logement et la valeur des terres ont grimpé en flèche. Pour maximiser leurs profits, les promoteurs ont construit de plus en plus d'unités sur de moins en moins de propriétés au point que la Bay Area est maintenant la deuxième zone urbaine la plus dense d'Amérique après Los Angeles.

Rangée de grandes maisons individuelles en brique de style victorien à pignons.
Rangée de grandes maisons individuelles en brique de style victorien à pignons.iStock / Getty Images Plus

En raison de la gentrification, la flambée des coûts de logement dans la région de la baie a conduit de nombreuses personnes de couleur, les personnes âgées et les personnes handicapées à quitter leur domicile. De 2010 à 2014, le nombre de ménages de la région ayant un revenu annuel de 100 000 $ ou plus a augmenté de 17%, tandis que les ménages gagnant moins ont diminué de 3%.

Une grande majorité des nouveaux résidents riches et bien payés de la région sont blancs, tandis que ceux qui sont déplacés sont des personnes de couleur qui ont moins de revenus à dépenser pour se loger. En conséquence, le «logement abordable» est devenu pratiquement inexistant dans la région de San Francisco-Oakland. Le loyer moyen d'un appartement d'une chambre de 750 pieds carrés à San Francisco est maintenant de près de 3000 $ par mois, alors que le prix médian d'une maison unifamiliale a dépassé 1,3 million de dollars, selon Zillow.

Liée directement à la flambée du coût du logement, une autre conséquence de l'embourgeoisement de la Bay Area a été une forte augmentation du nombre d'expulsions à San Francisco. En augmentation constante depuis 2009, les expulsions à San Francisco ont culminé entre 2014 et 2015, lorsque plus de 2 000 avis ont été émis, soit une augmentation de 54,7% au cours des cinq années précédentes.

Sources

  • Lees, Loretta. «Le lecteur de gentrification.» Routledge, 15 avril 2010, ISBN-10: 0415548403.
  • Zuk, Miriam. «Gentrification, déplacement et rôle de l'investissement public.» Littérature d'urbanisme, 2017, https://www.urbandisplacement.org/sites/default/files/images/zuk_et_all_2017.pdf.
  • Richards, Kathleen. «Les forces motrices de la gentrification à Oakland.» East Bay Express, 19 septembre 2018, https://www.eastbayexpress.com/oakland/the-forces-driving-gentrification-in-oakland/Content? oid = 20312733.
  • Kennedy, Maureen et Leonard, Paul. «Faire face au changement de quartier: une introduction à la gentrification et aux choix politiques.» Brookings Institute, 2001, https://www.brookings.edu/wp-content/uploads/2016/06/gentrification.pdf.
  • Zukin, Sharon. «La mort et la vie de lieux urbains authentiques.» Oxford University Press, 13 mai 2011, ISBN-10: 0199794464.
  • Herber, Chris. «Mesurer l'abordabilité du logement: évaluer la norme de revenu de 30%.» Centres conjoints d'études sur le logement, Septembre 2018, https://www.jchs.harvard.edu/research-areas/working-papers/measuring-housing-affordability-assessing-30-percent-income-standard.
  • Rusk, David. «Au revoir à Chocolate City», Centre des politiques de D.C., 20 juillet 2017, https://www.dcpolicycenter.org/publications/goodbye-to-chocolate-city/.
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