Comprendre Fannie Mae et Freddie Mac

La Federal National Mortgage Association («Fannie Mae») et la Federal Home Mortgage Corporation («Freddie Mac") ont été affrétés par Congrès créer un marché secondaire pour les prêts hypothécaires résidentiels. Elles sont considérées comme des "entreprises parrainées par le gouvernement" (GSE) parce que le Congrès a autorisé leur création et établi leurs objectifs publics.

Ensemble, Fannie Mae et Freddie Mac sont les principales sources de financement du logement aux États-Unis. Voici comment ça fonctionne:

• Vous garantissez une hypothèque acheter une maison.
• Votre prêteur revend probablement cette hypothèque à Fannie Mae ou Freddie Mac.
• Fannie Mae et Freddie Mac détiennent ces prêts hypothécaires dans leurs portefeuilles ou regroupent les prêts en titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) qu'ils vendent ensuite au public.

La théorie est qu'en fournissant ce service, Fannie Mae et Freddie Mac attirent les investisseurs qui autrement ne pourraient pas investir des fonds sur le marché hypothécaire. En théorie, cela augmente le réservoir d'argent disponible pour les propriétaires potentiels.

Même si Fannie Mae et Freddie Mac étaient à charte du Congrès, ce sont aussi des sociétés privées détenues par des actionnaires. Ils ont été réglementés par la Département américain du logement et du développement urbain depuis 1968 et 1989, respectivement.
Cependant, Fannie Mae a plus de 40 ans. Le président Franklin Delano Roosevelt New Deal a créé Fannie Mae en 1938 pour aider à relancer le marché national du logement après la Grande Dépression. Et Freddie Mac est né en 1970.
En 2007, EconoBrowser a noté qu'aujourd'hui il n'y a "aucune garantie explicite du gouvernement de leur dette". En septembre 2008, le gouvernement américain a saisi Fannie Mae et Freddie Mac.

• Banques fédérales de crédit agricole (1916)
• Banques fédérales de prêts immobiliers (1932)
• Association nationale d'hypothèques du gouvernement (Ginnie Mae) (1968)
• Société fédérale d'hypothèques agricoles (Farmer Mac) (1988)

En 2007, la Chambre a adopté H.R.1427, un ensemble de réformes réglementaires de la GSE. Le contrôleur général de l'époque, David Walker, a déclaré dans un témoignage au Sénat que «[Un] régulateur GSE des logements individuels pourrait être plus indépendants, objectifs, efficients et efficaces que des organismes de réglementation distincts et pourraient être plus importants que l'un ou l'autre seul. Nous pensons que de précieuses synergies pourraient être réalisées et que l'expertise dans l'évaluation de la gestion des risques GSE pourrait être partagée plus facilement au sein d'une seule agence. »

UNE la crise des subprimes s'est produite aux États-Unis entre 2007 et 2010, en partie à cause de la faiblesse de l'économie, mais aussi à cause d'une bulle immobilière qui avait fait grimper les prix des logements de plus en plus haut. Les maisons étaient grandes, leurs étiquettes de prix raides, mais les hypothèques étaient peu coûteuses et faciles à obtenir, et les conditions en vigueur La théorie de l'immobilier était qu'il était judicieux d'acheter (beaucoup) plus de maison que nécessaire, car c'était un solide investissement. S'ils le souhaitaient, les acheteurs pourraient refinancer ou vendre la maison car le prix serait plus élevé que lors de son achat.

L'exposition concentrée de Fannie et Freddie aux hypothèques résidentielles américaines, couplée à leur effet de levier élevé, s'est avérée être une recette pour un désastre. Lorsque le crash inévitable des prix des maisons s'est produit, il a créé un pic associé de défauts de paiement hypothécaires, et Fannie et Freddie ont été détenant des centaines de milliers d'hypothèques sous-marines - les gens devaient plus, dans certains cas beaucoup plus, à leurs maisons que les maisons vaut. Cette situation a grandement contribué à la récession de 2008.

À la mi-2008, les deux entreprises s'étaient développées à près de 1,8 billion de dollars en actifs combinés et à 3,7 billions de dollars en garanties de crédit hors bilan combinées. Au cours de la même période, cependant, ils ont enregistré des pertes de 14,2 milliards de dollars et leur capital combiné ne représentait qu'environ 1% de leur exposition aux risques hypothécaires. Malgré les efforts déployés à l'été 2008 pour soutenir les GSE défaillants (la loi sur le logement et la relance économique du 30 juillet accordait temporairement au Trésor américain un pouvoir d'investissement illimité), d'ici septembre. Le 6 2008, les GSE détenaient ou garantissaient 5,2 billions de dollars de dettes hypothécaires résidentielles.

Le sept. 6, l'Agence fédérale de financement du logement a placé Fannie Mae et Freddie Mac sous tutelle, prenant contrôle des deux entreprises et conclure des accords d’achat d’actions privilégiées de premier rang avec institution. Le contribuable américain a finalement versé un renflouement de 187 milliards de dollars aux deux GSE.

L'une des stipulations du plan de sauvetage était que la qualité des prêts au logement soutenus par Fannie Mae et Freddie Mac devait s'améliorer. Les enquêtes des économistes Dongshin Kim et Abraham Park rapportées en 2017 indiquent que la qualité de l'après-crise les prêts sont en effet plus élevés, en particulier dans les exigences relatives au niveau du ratio dette / revenu (DTI) et aux cotes de crédit (FICO). Dans le même temps, les exigences de prêt-valeur (LTV) ont été assouplies depuis 2008, permettant une augmentation régulière du nombre de prêts aux acheteurs d'une première maison.

En 2017, Fannie et Freddie avaient remboursé 266 milliards de dollars au Trésor américain, faisant de leur sauvetage un énorme succès; et le marché du logement s'est rétabli. Cependant, Kim et Park suggèrent qu'une surveillance continue de la qualité des hypothèques serait prudente. Alors que FICO et DTI sont des indicateurs de la capacité de l'emprunteur à payer ses hypothèques à temps, le LTV est une indication de la volonté de l'emprunteur de payer. Lorsque la valeur de la maison tombe en dessous du solde du prêt, les gens sont moins susceptibles de payer leurs hypothèques.

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• Présentation des produits des entreprises / organismes parrainés par le gouvernement (GSE) 200
• Quelles sont les origines de Freddie Mac et Fannie Mae?