Comment la règle anti-retournement HUD protège les acheteurs de maison

En mai 2003, le département américain de la Logement et développement urbain (HUD) a publié un réglementation fédérale destiné à protéger les acheteurs potentiels contre les pratiques de prêt potentiellement prédatrices associées au processus de "retournement" des hypothèques Administration fédérale du logement (FHA).

Grâce à la règle, les acheteurs de maison peuvent "se sentir confiants d'être protégés contre des pratiques sans scrupules", a déclaré Mel Martinez, alors secrétaire du HUD. "Cette règle finale représente une étape majeure dans nos efforts pour éliminer les pratiques de prêt abusif", a-t-il déclaré dans un communiqué de presse.

En substance, le «retournement» est un type de immobilier stratégie d'investissement dans laquelle un investisseur achète des maisons ou des biens dans le seul but de les revendre à profit. Le profit de l’investisseur est généré par l’augmentation des prix de vente futurs résultant de la hausse du marché du logement, des rénovations et des améliorations en capital apportées à la propriété, ou les deux. Les investisseurs qui utilisent la stratégie de retournement risquent de subir des pertes financières en raison de la dépréciation des prix lors des baisses du marché du logement.

Le «retournement» de maison devient une pratique abusive lorsqu'une propriété est revendue pour un gros profit artificiellement. prix gonflé immédiatement après avoir été acquis par le vendeur avec peu ou pas d'améliorations appréciables propriété. Selon HUD, les prêts prédateurs se produisent lorsque les acheteurs de maison sans méfiance paient un prix beaucoup plus élevé à sa juste valeur marchande ou s’engager sur une hypothèque à des taux d’intérêt, des frais de clôture ou des tous les deux.

Le terme «retournement» dans ce cas ne doit pas être confondu avec la pratique tout à fait légale et éthique d’acheter un maison délabrée, apportant d'importantes améliorations à la «sueur» afin d'augmenter véritablement sa juste valeur marchande, puis de la vendre à profit.

En vertu de la réglementation de HUD, FR-4615 Interdiction de renversement de propriété dans les programmes d'assurance hypothécaire unifamiliale de HUD », les maisons récemment retournées ne sont pas autorisées à se qualifier pour l'assurance hypothécaire FHA. De plus, il permet à la FHA d'exiger des personnes qui tentent de vendre des maisons des documents supplémentaires prouvant que la juste valeur marchande estimée de la maison avait vraiment augmenté significativement. En d'autres termes, prouver que son profit de la vente est justifié.

Seul le propriétaire inscrit peut vendre une maison à une personne qui obtiendra une assurance hypothécaire FHA pour le prêt; il ne peut s'agir d'aucune vente ou cession du contrat de vente, procédure souvent observée lorsque l'acheteur est déterminé avoir été victime de pratiques d'éviction.

• Les reventes survenant 90 jours ou moins après l'acquisition ne seront pas admissibles à une hypothèque à être assurée par la FHA. L'analyse de la FHA a révélé que parmi les exemples les plus flagrants de prêts prédateurs figuraient des «flips» qui se sont produits dans un laps de temps très court, souvent en quelques jours. Ainsi, les "flips rapides" seront éliminés.
• Les reventes survenues entre 91 et 180 jours seront admissibles à condition que le prêteur obtienne un évaluation supplémentaire par un évaluateur indépendant basée sur un seuil de pourcentage de revente établi par FHA; ce seuil serait relativement élevé afin de ne pas nuire aux efforts de réhabilitation légitimes mais dissuadent toujours les vendeurs, les prêteurs et les évaluateurs sans scrupules de tenter de retourner des propriétés et de frauder acheteurs de maison. Les prêteurs peuvent également prouver que l'augmentation de la valeur est le résultat de la réhabilitation de la propriété.
• Les reventes survenues entre 90 jours et un an seront soumises à l'obligation pour le prêteur d'obtenir des documentation à l'appui de la valeur pour répondre aux circonstances ou aux endroits où le HUD identifie le retournement de propriété comme un problème. Cette autorisation remplacerait le seuil prévu plus élevé établi pour les 90 à 180 jours susmentionnés période et sera invoqué lorsque la FHA déterminera que des abus substantiels peuvent se produire dans un localité.

La FHA autorisera des dérogations aux restrictions de retournement de propriété pour:

• les biens acquis par un employeur ou une agence de réinstallation dans le cadre de la réinstallation d'un employé;
• la revente de biens immobiliers saisis par HUD en vertu de son programme immobilier (REO);
• les ventes de biens par d'autres agences du gouvernement américain;
• ventes de propriétés par des organisations à but non lucratif approuvées par HUD pour acheter des propriétés unifamiliales à rabais avec restrictions de revente;
• les ventes de biens acquis par le vendeur par héritage;
• la vente de propriétés par des institutions financières à charte fédérale et fédérale et des entreprises parrainées par le gouvernement;
• ventes de propriétés par des agences gouvernementales locales et étatiques; et
• ventes de propriétés Zones de catastrophes majeures déclarées par le président (PDMDA), uniquement sur émission d'un avis d'exception de HUD.

Les restrictions ci-dessus ne s'appliquent pas aux constructeurs qui vendent une maison nouvellement construite ou qui construisent une maison pour un emprunteur prévoyant d'utiliser un financement assuré par la FHA.