Les 7 cas de domaine éminents les plus importants

Le domaine éminent est l'acte de prendre une propriété privée pour un usage public. Énuméré dans le Cinquième amendement de la Constitution des États-Unis, il donne aux États et au gouvernement fédéral le droit de saisir des biens à des fins publiques en échange d'une juste compensation (basée sur la juste valeur marchande d'un terrain). Le concept de domaine éminent est lié à la fonctionnalité du gouvernement, car le gouvernement doit acquérir des propriétés pour l'infrastructure et les services comme les écoles publiques, les services publics, les parcs et les transports en commun opérations.

Sept affaires judiciaires clés au cours des XIXe et XXe siècles ont permis au pouvoir judiciaire de définir un domaine éminent. La plupart des défis de domaine éminents se concentrent sur la question de savoir si les terres ont été prises dans un but qui peut être qualifié d '«usage public» et si la compensation fournie était «juste».

Kohl c. États Unis (1875) a été la première affaire de la Cour suprême des États-Unis à évaluer les pouvoirs de domaine éminents du gouvernement fédéral. Le gouvernement a saisi une partie des terres du pétitionnaire sans compensation dans le but de construire un bureau de poste, un bureau de douane et d’autres installations gouvernementales à Cincinnati, Ohio. Les pétitionnaires ont allégué que le tribunal n'était pas compétent, le gouvernement ne pouvait pas acquérir le terrain sans législation appropriée, et que le gouvernement devrait accepter une évaluation indépendante de la valeur du terrain compensateur.

Dans une décision rendue par le juge Strong, le tribunal a statué en faveur du gouvernement. Selon l'opinion majoritaire, le domaine éminent est un pouvoir central et essentiel accordé au gouvernement par la Constitution. Le gouvernement peut élaborer une législation pour définir davantage le domaine éminent, mais la législation n'est pas tenue d'utiliser ce pouvoir.

Dans l'opinion majoritaire, le juge Strong a écrit:

«Si le droit de domaine éminent existe au gouvernement fédéral, c'est un droit qui peut être exercé dans les Etats, dans la mesure nécessaire à la jouissance des pouvoirs qui lui sont conférés par la Constitution."

Dans États-Unis c. Gettysburg Electric Railroad Company (1896), le Congrès a utilisé un domaine éminent pour condamner le champ de bataille de Gettysburg en Pennsylvanie. La Gettysburg Railroad Company, qui possédait des terres dans la zone condamnée, a poursuivi le gouvernement, alléguant que la condamnation violait son droit au cinquième amendement.

La majorité a statué que tant que la compagnie de chemin de fer recevait la juste valeur marchande du terrain, la condamnation était légale. En ce qui concerne l'utilisation publique, le juge Peckham, au nom de la majorité, a écrit: «Il ne faut pas adopter une vision étroite du caractère de cette utilisation proposée. Nous pensons que son caractère national et son importance sont clairs. » En outre, le tribunal a jugé que la quantité de terrain nécessaire à toute saisie de domaine éminente est à la discrétion du législateur, et non tribunal.

Chicago, Burlington & Quincy Railroad Co. c. Ville de Chicago (1897) a incorporé la clause du cinquième amendement en utilisant le Quatorzième amendement. Avant cette affaire, les États avaient utilisé d'éminents pouvoirs de domaine non réglementés par le cinquième amendement. Cela signifie que les États peuvent avoir saisi des biens à usage public sans juste compensation.

Dans les années 1890, la ville de Chicago visait à relier un tronçon de route, même si cela signifiait couper à travers la propriété privée. La ville a condamné le terrain par une requête en justice et n'a payé qu'une indemnité aux propriétaires. Quincy Railroad Corporation possédait une partie du terrain condamné et a reçu 1 $ pour la prise, ce qui a incité le chemin de fer à faire appel du jugement.

Dans une décision 7-1 rendue par le juge Harlan, le tribunal a statué que l'État pouvait prendre des terres sous un domaine éminent si les propriétaires d'origine recevaient une juste compensation. L’acquisition du terrain de la Railroad Company n’a pas privé la société de son utilisation. La rue n'a fait que couper les voies ferrées et n'a pas entraîné leur retrait. Par conséquent, 1 $ n'était qu'une compensation.

En 1945, le Congrès a créé la District of Columbia Redevelopment Land Agency pour autoriser la saisie des quartiers d'habitation «dégradés» pour la reconstruction. Berman possédait un grand magasin dans la zone prévue pour le réaménagement et ne voulait pas que sa propriété soit saisie avec la zone «brûlée». Dans Berman c. Parker (1954), Berman a intenté une action au motif que le District of Columbia Redevelopment Act et la saisie de ses terres violaient son droit à une procédure régulière.

Dans une décision unanime rendue par le juge Douglas, le tribunal a conclu que la saisie des biens de Berman ne constituait pas une violation de son droit au cinquième amendement. Le cinquième amendement ne précise pas à quoi les terres doivent être utilisées en dehors de «l’utilisation publique». Le Congrès a le pouvoir de décider l'utilisation pourrait être et l'objectif de transformer le terrain en logement, en particulier les logements à faible revenu, correspondent à la définition générale des recettes clause.

L'opinion majoritaire du juge Douglas était la suivante:

«Une fois que la question de l’utilité publique a été tranchée, la quantité et le caractère des terres à projet et la nécessité d'un tronçon particulier pour compléter le plan intégré relève de la discrétion du législateur branche."

Penn Central Transportation c. La ville de New York (1978) a demandé au tribunal de décider si une loi sur la préservation des monuments, qui interdisait à Penn Station de construire un bâtiment de 50 étages au-dessus, était constitutionnelle. Penn Station a fait valoir qu'empêcher la construction du bâtiment équivalait à une prise illégale de l'espace aérien par la ville de New York, violant le cinquième amendement.

Le tribunal a statué dans une décision 6-3 que la loi sur les monuments n'était pas une violation du cinquième amendement parce que restreindre la construction d'un immeuble de 50 étages ne constituait pas une prise de espace aérien. La loi sur les monuments était plus étroitement liée à une ordonnance de zonage qu’à un domaine éminent, et New York avait un droit de restreindre la construction dans l'intérêt public de protéger le «bien-être général» des environs zone. Penn Central Transportation n'a pas pu prouver que New York avait véritablement «pris» la propriété simplement parce qu'elle avait réduit la capacité économique et entravé les droits de propriété.

La loi de 1967 sur la réforme agraire d'Hawaï a cherché à résoudre le problème de l'inégalité de la propriété foncière sur l'île. Soixante-douze propriétaires privés possédaient 47% des terres. Hawaii Housing Authority c. Midkiff (1984) a demandé au tribunal de déterminer si l'État d'Hawaï pouvait adopter une loi qui utiliserait domaine éminent pour prendre des terres aux bailleurs (propriétaires) et les redistribuer aux locataires (propriété locataires).

Dans une décision 7-1, le tribunal a statué que la Land Reform Act était constitutionnelle. Hawaï a cherché à utiliser un domaine éminent pour empêcher une concentration de la propriété privée, un objectif généralement associé à une bonne gouvernance démocratique. De plus, la législature de l'État a autant de pouvoir pour prendre cette décision que le Congrès. Le fait que la propriété ait été transférée d'une partie privée à une autre n'a pas mis en cause le caractère public de l'échange.

Dans Kelo v. Ville de New London (2005), la demanderesse, Kelo, a poursuivi la ville de New London, Connecticut, pour avoir saisi sa propriété sous un domaine éminent et l'avoir transférée à New London Development Corporation. Susette Kelo et d'autres dans la région avaient refusé de vendre leur propriété privée, la ville l'a donc condamnée à les forcer à accepter une compensation. Kelo a allégué que la saisie de ses biens était une violation de l'élément «à usage public» du cinquième Clause de prise d'amendement car le terrain serait utilisé pour le développement économique, qui n'est pas Publique. La propriété de Kelo n'était pas «détruite» et elle serait transférée à une entreprise privée pour le développement économique.

Dans une décision 5-4 rendue par le juge Stevens, le tribunal a confirmé certains aspects de sa décision dans Berman c. Parker et Hawaii Housing Authority c. Midkiff. Le tribunal a jugé que la redistribution des terres faisait partie d'un plan économique détaillé qui comprenait l'utilisation publique. Même si le transfert de terres se faisait d'une partie privée à une autre, l'objectif de ce transfert - le développement économique - servait un objectif public définitif. Dans ce cas, le tribunal a défini plus avant «l'usage public» en expliquant qu'il n'était pas limité à un usage littéral par le public. Au contraire, ce terme pourrait également décrire l'intérêt public ou le bien-être général.

• Kohl c. États-Unis, 91 U.S.367 (1875).
• Kelo v. New London, 545 États-Unis 469 (2005).
• États-Unis c. Gettysburg Elec. Ry. Co., 160 U.S. 668 (1896).
• Penn Central Transportation Co. c. New York, 438 États-Unis 104 (1978).
• Hawaii Housing Auth. v. Midkiff, 467 U.S. 229 (1984).
• Berman c. Parker, 348 U.S.26 (1954).
• Chicago, B. & Q. R. Co. c. Chicago, 166 U.S.226 (1897).
• Somin, Ilya. «L'histoire derrière Kelo v. Ville de New London. ” The Washington Post, 29 mai 2015, www.washingtonpost.com/news/volokh-conspiracy/wp/2015/05/29/the-story-behind-the-kelo-case-how-an-obscure-tancies-case-came-to-shock-the- conscience-de-la-nation /? utm_term = .c6ecd7fb2fce.
• "Histoire de l'utilisation fédérale du domaine éminent." Département de la justice des États-Unis, 15 mai 2015, www.justice.gov/enrd/history-federation-use-eminent-domain.
• "Loi constitutionnelle. Pouvoir fédéral du domaine éminent. " Revue de droit de l'Université de Chicago, vol. 7, non. 1, 1939, pp. 166–169. JSTOR, JSTOR, www.jstor.org/stable/1596535.
• "Annotation 14 - Cinquième amendement." Findlaw, constitution.findlaw.com/amendment5/annotation14.html#f170.